Download zakona o posredovanju u prometu nekretnina:

U ovoj rubrici pružamo Vam niz korisnih savjeta, odgovorajući na Vaša učestala pitanja, vezana za kupoprodaju nekretnina:

1. ŠTO JE TO NEKRETNINA?
2. ŠTO SU TO ZEMLJIŠNE KNJIGE?
3. KAKO SE ODREĐUJE VRIJEDNOST NEKRETNINA?
4. TKO SVE MOŽE KUPITI NEKRETNINU U HRVATSKOJ?
5. MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPITI NEKRETNINU U HRVATSKOJ?
6. OBVEZE KUPACA I PRODAVATELJA U PROMETU NEKRETNINAMA?
7. KOLIKO IZNOSI KAPARA KOJU KUPAC ISPLAĆUJE PRODAVATELJU I ŠTO ONA ZNAČI?
8. KADA SE STJEČE PRAVO VLASNIŠTVA?
9. GDJE SE I TKO OVJERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?
10. ŠTO JE TO TABULARNA IZJAVA?
11. KOLIKA JE POREZNA OBVEZA KUPCA U PROMETU NEKRETNINAMA?
12. KOLIKA JE POREZNA OBVEZA PRODAVATELJA U PROMETU NEKRETNINAMA?
13. KOLIKO TRAJE ROK ZA PRIJAVU I UPLATU POREZA NA PROMET NEKRETNINAMA?
14. KADA I TKO PLAĆA PDV PRILIKOM KUPNJE NEKRETNINA?
15. KOLIKI JE POREZ KOD NAJMA NEKRETNINA?
16. KOJE SU POREZNE OLAKŠICE KOD KUPNJE NEKRETNINA?
17. KOLIKI JE IZNOS AGENCIJSKE PROVIZIJE?

ŠTO JE TO NEKRETNINA?

Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

ŠTO SU TO ZEMLJIŠNE KNJIGE?

Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, te je iste ovlaštena razledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak bilo koja zainteresirana strana. One uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Stjecatelj koji je u dobroj vjeri ili s povjerenjem u zemljišne knjige postupao pravno je zaštićen, ako nije znao ili nije imao razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja.

KAKO SE ODREĐUJE VRIJEDNOST NEKRETNINA?

Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim "tablicama", dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

TKO SVE MOŽE KUPITI NEKRETNINU U HRVATSKOJ?

Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPITI NEKRETNINU U HRVATSKOJ?

Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva. Predmetnu suglasnost, uz uvjet reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa. Temeljem članka 60. Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju između RH i EU i njihovih država članica, protekom četiri godine od njegova stupanja na snagu, odnosno od 1. veljače 2009., državljanima država članica EU osiguran je isti tretman kao i hrvatskim državljanima pri stjecanju nekretnina.

OBVEZE KUPACA I PRODAVATELJA U PROMETU NEKRETNINAMA?

Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

KOLIKO IZNOSI KAPARA KOJU KUPAC ISPLAĆUJE PRODAVATELJU I ŠTO ONA ZNAČI?

Kapara je znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene. Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima: - ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo dogovoreno. - ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku kaparu.

KADA SE STJEČE PRAVO VLASNIŠTVA?

Važno je napomenuti da kupac ne stječe pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi (čl. 119 Zakona o vlasništvu).

GDJE SE I TKO OVJERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati, odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

ŠTO JE TO TABULARNA IZJAVA?

Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

KOLIKI JE POREZ NA PROMET NEKRETNINA U HRVATSKOJ?

U Republici Hrvatskoj sav se promet nekretnina oporezuje po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% kupoprodajne cijene nekretnine, bez obzira o kakvoj se nekretnini i kojoj vrsti transakcije radi. Visina poreza određuje se na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave na čijem se teritoriju nekretnina nalazi. Porez na promet nekretnina snosi kupac. Kod zamjene nekretnina svaki kupac plaća 5% kupoprodajne cijene nekretnine koju kupuje.

KOLIKA JE POREZNA OBVEZA PRODAVATELJA U PROMETU NEKRETNINAMA?

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

KOLIKO TRAJE ROK ZA PRIJAVU I UPLATU POREZA NA PROMET NEKRETNINAMA?

Kupac je obvezan u roku od 30 dana od dana ovjere ugovora prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

KADA I TKO PLAĆA PDV PRILIKOM KUPNJE NEKRETNINA?

Prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost (PDV) u visini od 23% je kupac, koji porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, po stopi od 5%.

KOLIKI JE POREZ KOD NAJMA NEKRETNINA?

Kada fizička osoba daje u najam nekretninu, poreznu osnovicu čini mjesečni iznos najamnine umanjen za paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća od navedenoga iznosa, po stopi od 35% plus prirez. Ukoliko nekretninu daje u najam pravna osoba pravnoj ili fizičkoj osobi, plaća 22% PDV-a, a umjesto poreza na dohodak plaća na kraju godine porez na dobit u visini 35% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, ali je porezna osnovica niža, budući da nastaje odbijanjem paušalnih troškova u visini od 50%.

KOJE SU POREZNE OLAKŠICE KOD KUPNJE NEKRETNINA?

Porez ne promet nekretnina ne plaćaju gradani koji kupuju prvu nekretninu ( stan ili kuću ) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje uz uvjet:
1. da imaju hrvatsko državljanstvo,
2. da prijavljuju prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju kupuju nalazi,
3. da veličina nekretnine koju kupuje građanin, ovisno o broju članova njegove uže obitelji, ne prelazi površinu kako slijedi:
- za 1 osobu do 50m stambenog prostora
- za 2 osobe do 65m stambenog prostora
- za 3 osobe do 80m stambenog prostora
- za 4 osobe do 90m stambenog prostora
- za 5 osoba do 100m stambenog prostora
- za 6 osoba do 110m stambenog prostora
- za 7 i više osoba do 120m stambenog prostora
ako veličina nekretnine koju građanin kupuje prelazi zadane površine tada se porez na nekretninu plaća samo na višak stambenog prostora
4. da građanin, te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu drugu nekretninu koja zadovoljava njihove stambene potrebe.
5. da građanin te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu stan, odnosno kuću za odmor te druge nekretnine znatnije vrijednosti.
Članovima uže obitelji, u smislu ovog Zakona, smatraju se bračni drug te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin. Porez se plaća ako se stan ili kuća otuđi u roku od pet godina od dana nabave nekretnine, odnosno ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje.

KOLIKI JE IZNOS AGENCIJSKE PROVIZIJE?

Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.
Zakoni vezani uz promet nekretninama
ZBPO       Zakon o braku i porodničnim odnosima (NN, 51/89, pročišćeni tekst, 59/90)
ZJB       Zakon o javnom bilježništvu (NN, 78/93, 29/94)
ZN       Zakon o nasljeđivanju (NN, 52/71, 47/78)
ZNS       Zakon o najmu stanova (NN, 91/96)
ZOO       Zakon o obveznim odnosima (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
ZV       Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN, 91/96)
ZZK       Zakon o zemljišnim knjigama (NN, 91/96)
ZZPP       Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN, 91/96)